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A MRV apresentou na noite desta quarta-feira (16 de março) o seu desempenho consolidado do ano de 2021 com o maior lucro já registrado em sua história (R$ 914 milhões). Motivo para alegria com ações subindo +10% no dia seguinte? Talvez, mas não foi exatamente isso que aconteceu.
A realidade foi bem diferente e as ações #MRVE3 caíram 4,89%. Vamos explicar os possíveis motivos para a decepção do mercado e as razões pelas quais acreditamos que a reação não foi condizente com o desempenho.
Muita gente acha que a MRV ainda é aquela empresa de anos atrás que dependia exclusivamente do sucesso do Minha Casa Minha Vida (agora Casa Verde e Amarela). Mas a realidade já é bem diferente. Em 2021, 46,1% das vendas vieram de outras fontes de captação, fruto de uma diversificação crescente no portfólio ao longo dos últimos anos.
Atualmente, a companhia liderada por Rubens Menin possui quatro principais linhas de negócio: 1) MRV Incorporação Brasil (que antes era a única); 2) Urba; 3) Luggo e; 4) AHS.
A AHS, subsidiária americana da MRV, está surfando o ótimo momento do mercado imobiliário americano, e tem contribuído muito para o resultado consolidado da MRV. A seguir, duas curiosidades sobre essa subsidiária:
1) Atualmente, a AHS tem um potencial de vendas de mais de R$ 4,4 bilhões.
2) Somente o valor líquido dos ativos da AHS chega a R$ 2,4 bilhões, praticamente metade do valor de marcado atual da #MRVE3 (R$ 5,0 bi).
Assim como a AHS, a Luggo também possui um grande potencial. Esta subsidiária desenvolve empreendimentos para a locação e posterior venda para investidores, mantendo a administração das propriedades.
No 4T21 foi assinado um Acordo de Investimentos com Brookfield Asset Management, para a aquisição de empreendimentos da Luggo, firmando uma importante parceria envolvendo 5.100 unidades, equivalentes a um VGV (Valor Geral de Venda) estimado de R$ 1,26 bi nos próximos anos
Mas se há tanto potencial assim, por que o resultado da MRV não agradou tanto o mercado? Essa resposta se resume a um único gráfico: A queda na rentabilidade da principal linha de negócio (Incorporação Brasil), foi grande.
Mas por que essa queda na rentabilidade foi tão abrupta? Você deve ter algumas suspeitas. E sim, trata-se da grande vilã INFLAÇÃO. Dá uma olhada nesse gráfico do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) mostrando o quão expressivo foi o aumento no custo da construção nos últimos dois anos. Quase 25%!
Então por que a MRV não repassou esse aumento no preço dos imóveis? Esse processo está acontecendo, mas é mais lento que o desejado, principalmente pela modalidade que a MRV adotou recentemente chamada VENDAS GARANTIDAS.
O que são as "Vendas Garantidas"? Nessa modalidade, uma venda efetuada só é contabilizada após o efetivo repasse do cliente ao banco financiador, o que remove qualquer possibilidade de distrato. Parece ótimo, certo?
Apesar de garantir maior previsibilidade ao resultado, o processo de vendas garantidas não permite qualquer reajuste do valor financiado pelo banco, o que cria uma possível exposição em caso de aceleração absurda da inflação (INCC), como aconteceu nos últimos meses.
Em resumo, até que haja repasse do valor de uma nova safra de novos empreendimentos a preços mais elevados, a MRV deve ter essa pressão nas margens, mas nada que dure para sempre.
A demanda ainda está bem aquecida e o repasse já começou a ser projetado no Landbank.
Bônus - A MRV apresentou o terceiro trimestre consecutivo de evolução nos covenants (métricas de referência para compromissos financeiros), o que reitera a perspectiva de saúde financeira da companhia.
Ao que tudo indica, os investidores focaram demasiadamente no desempenho da antiga MRV e ignoraram o potencial de diversificação e desempenho que a holding MRV traz com suas subsidiárias.
Esses foram apenas alguns dos destaques que observamos no 4T21 da MRV aqui na Alkin Research após horas de análise do resultado.
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