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O que aconteceu com as ações da MRV após o resultado do 4T21?

A MRV apresentou na noite desta quarta-feira (16 de março) o seu desempenho consolidado do ano de 2021 com o maior lucro já registrado em sua história (R$ 914 milhões). Motivo para alegria com ações subindo +10% no dia seguinte? Talvez, mas não foi exatamente isso que aconteceu.


A realidade foi bem diferente e as ações #MRVE3 caíram 4,89%. Vamos explicar os possíveis motivos para a decepção do mercado e as razões pelas quais acreditamos que a reação não foi condizente com o desempenho.

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Muita gente acha que a MRV ainda é aquela empresa de anos atrás que dependia exclusivamente do sucesso do Minha Casa Minha Vida (agora Casa Verde e Amarela). Mas a realidade já é bem diferente. Em 2021, 46,1% das vendas vieram de outras fontes de captação, fruto de uma diversificação crescente no portfólio ao longo dos últimos anos.

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Atualmente, a companhia liderada por Rubens Menin possui quatro principais linhas de negócio: 1) MRV Incorporação Brasil (que antes era a única); 2) Urba; 3) Luggo e; 4) AHS.


A AHS, subsidiária americana da MRV, está surfando o ótimo momento do mercado imobiliário americano, e tem contribuído muito para o resultado consolidado da MRV. A seguir, duas curiosidades sobre essa subsidiária:


1) Atualmente, a AHS tem um potencial de vendas de mais de R$ 4,4 bilhões.

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2) Somente o valor líquido dos ativos da AHS chega a R$ 2,4 bilhões, praticamente metade do valor de marcado atual da #MRVE3 (R$ 5,0 bi).

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Assim como a AHS, a Luggo também possui um grande potencial. Esta subsidiária desenvolve empreendimentos para a locação e posterior venda para investidores, mantendo a administração das propriedades.


No 4T21 foi assinado um Acordo de Investimentos com Brookfield Asset Management, para a aquisição de empreendimentos da Luggo, firmando uma importante parceria envolvendo 5.100 unidades, equivalentes a um VGV (Valor Geral de Venda) estimado de R$ 1,26 bi nos próximos anos

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Mas se há tanto potencial assim, por que o resultado da MRV não agradou tanto o mercado? Essa resposta se resume a um único gráfico: A queda na rentabilidade da principal linha de negócio (Incorporação Brasil), foi grande.

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Mas por que essa queda na rentabilidade foi tão abrupta? Você deve ter algumas suspeitas. E sim, trata-se da grande vilã INFLAÇÃO. Dá uma olhada nesse gráfico do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) mostrando o quão expressivo foi o aumento no custo da construção nos últimos dois anos. Quase 25%!

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Então por que a MRV não repassou esse aumento no preço dos imóveis? Esse processo está acontecendo, mas é mais lento que o desejado, principalmente pela modalidade que a MRV adotou recentemente chamada VENDAS GARANTIDAS.


O que são as "Vendas Garantidas"? Nessa modalidade, uma venda efetuada só é contabilizada após o efetivo repasse do cliente ao banco financiador, o que remove qualquer possibilidade de distrato. Parece ótimo, certo?

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Apesar de garantir maior previsibilidade ao resultado, o processo de vendas garantidas não permite qualquer reajuste do valor financiado pelo banco, o que cria uma possível exposição em caso de aceleração absurda da inflação (INCC), como aconteceu nos últimos meses.

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Em resumo, até que haja repasse do valor de uma nova safra de novos empreendimentos a preços mais elevados, a MRV deve ter essa pressão nas margens, mas nada que dure para sempre.


A demanda ainda está bem aquecida e o repasse já começou a ser projetado no Landbank.


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Bônus - A MRV apresentou o terceiro trimestre consecutivo de evolução nos covenants (métricas de referência para compromissos financeiros), o que reitera a perspectiva de saúde financeira da companhia.

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Ao que tudo indica, os investidores focaram demasiadamente no desempenho da antiga MRV e ignoraram o potencial de diversificação e desempenho que a holding MRV traz com suas subsidiárias.

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Esses foram apenas alguns dos destaques que observamos no 4T21 da MRV aqui na Alkin Research após horas de análise do resultado.

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